Nel 2022 le locazioni e le vendite del settore uffici hanno mostrato un trend positivo per entrambi i mercati di Milano e Roma, a conferma del fatto che le due città continuano a essere le più attrattive nel panorama nazionale.
Milano, che ha superato i numeri raggiunti pre-pandemia, chiude con un take-up di 508.400 mq, crescendo del +35% rispetto al 2021 e superando con il +5% il record finora segnato nel 2019. Roma, invece, è ancora lontana dal recuperare i valori del 2019, ma tuttavia ha registrato una crescita del +6% rispetto al 2021 e del +22% rispetto al 2020.
Gli ottimi risultati di questi 12 mesi seguono la scia di quanto è accaduto anche nel mercato degli investimenti corporate, con un settore uffici sul podio delle asset class di maggiore interesse per gli investitori, totalizzando un record storico pari a 4,5 miliardi di euro. Un’attenzione che viene confermata dai tenant, la cui esigenza è quella di occupare spazi di qualità per ottemperare agli standard ESG e rendere più attrattivo per i lavoratori il loro workplace. È infatti ormai un dato di fatto che i giovani professionisti, i cosiddetti “nuovi talenti”, guardano con sempre più attenzione anche al luogo di lavoro, che deve rispecchiare i valori in cui essi stessi credono.
Secondo Raffaele Melotti, responsabile office di Gabetti Agency: “Nonostante un contesto di mercato sfidante, dovuto all’incertezza creata dalla crescita dell’inflazione e dei tassi, Milano e Roma sono riuscite a offrire opportunità ai tenant. Abbiamo assistito ai primi cambiamenti indotti dalla crescita dell’economia digitale a favore dello smart working, che sta trasformando gli uffici in luoghi di incontro necessariamente più sostenibili e innovativi a livello qualitativo e ambientale. Il take up raggiunto a Milano ha evidenziato come sono definitivamente alle spalle gli effetti dovuti all’impatto del lavoro a distanza, dimostrando che l’ufficio rimane uno spazio imprescindibile, in una forma diversa, in grado di supportare nuovi modi di lavorare”.
ANALISI MERCATO OFFICE MILANO. Il take up stimato nel 2022 si è attestato a 508.400 mq (considerando i principali operatori e una quota frammentata tra operatori minori), in aumento del +35% rispetto al 2021. Come emerge dal grafico sottostante, Milano ha superato i volumi del 2019, raggiungendo così il record storico finora esaminato.
Analizzando il numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata sia nel CBD sia nella periferia (24%); seguono PNBD e il semicentro con il 15%. In termini di superficie locata, la periferia rappresenta la quota più consistente (32%), a seguito di due transazioni registrate a sud di Milano, condotte da società che operano nel campo della moda, per un totale di 60.000 mq. Segue l’hinterland, con il 17% del totale grazie a tre operazioni tra i 10.000 e 30.000 mq.
Nel corso dell’ultimo trimestre in esame, in cui si registra una superficie assorbita di circa 138.000 mq, la quota maggiore del take up è stata registrata nella periferia con il 45% del totale, segue il CBD con il 17%.
La vacancy complessiva stimata nell’area milanese, al Q4 2022, è di circa 1,37 milioni di mq. L’analisi disaggregata del territorio mostra una prevalenza dello sfitto, in termini di superficie, nella periferia di Milano con il 40%, seguita dall’hinterland con il 27% della vacancy totale.
Dall’analisi dei contratti di locazione e attraverso l’esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazione medi e prime ripartiti per zona. Il prime rent registrato al Q4 2022 è di 660€/mq/anno, dato in rialzo rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente (650 €/mq/a).
I valori dei rendimenti prime (netti) rispetto al trimestre precedente risultano in aumento, con un Prime Yield nella zona centrale di Milano intorno al 3,75% circa.
ANALISI MERCATO OFFICE ROMA. Il mercato delle locazioni di Roma, diversamente da Milano, seppure non abbia ancora recuperato i volumi pre-pandemici registra segnali di crescita negli ultimi due anni. In particolare, il take up nel 2022 ha raggiunto un volume di 146.100 mq (considerando i principali operatori e una quota frammentata tra operatori minori), dato in crescita del +6% rispetto al 2021. È necessario, tuttavia, sottolineare che per la città di Roma la quota di mercato attribuita a operatori non istituzionali può essere considerata maggiore rispetto al mercato di Milano.
Analizzando il numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata nella zona EUR (30%), seguita dal CBD (23%). In termini di superficie locata troviamo in testa sempre l’EUR con il 28%, seguito dall’EUR con il 25% del totale della superficie locata.
Nel corso dell’ultimo trimestre in esame, in cui si registra una superficie assorbita di circa 26.000 mq, la quota maggiore del take up è stata registrata nell’EUR con il 45% del totale, segue il semicentro con il 20%.
Dall’analisi dei contratti di locazione e attraverso l’esperienza degli agenti Gabetti è possibile estrarre alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazione medi e prime ripartiti per zona. In particolare, data la distribuzione degli immobili a uso direzionale nella città di Roma, sono state individuate 5 macroaree quali il CBD, il centro, il semicentro, la zona Eur e la zona periferica, che racchiude anche i sotto-mercati nuova fiera di Roma, East Inner Gra, South-East Inner Gra e l’asse Fiumicino). Il prime rent delle locazioni avvenute al Q4 2022 è di 480 €/mq/anno, dato in aumento rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente.
I valori dei rendimenti prime (netti) rispetto al trimestre precedente risultano in aumento, con un Prime Yield nella zona centrale di Roma intorno al 4,25%.
